近年来，我国大力推进“互联网+不动产登记”，数字化技术在登记领域的应用取得一定成效，但整体仍处于“浅层应用”阶段，技术赋能作用未充分发挥。在登记流程数字化方面，虽然多数地区推出了线上申请、不见面审批等服务，但线上办理的业务范围有限——仅支持常规的转移登记、抵押登记等简单业务，对于涉及权属争议、历史遗留问题的复杂登记业务，仍要求申请人到现场办理。部分地区的线上平台功能不完善，存在操作界面复杂、身份验证繁琐、材料上传格式受限等问题，老年人、农村居民等群体因数字技能不足，难以享受数字化服务的便利，形成“数字鸿沟”。此外，线上审核仍依赖人工核查，智能化审核水平较低——例如，对申请人上传的身份证、权属证明等材料，需审核人员逐页查看比对，未能通过OCR识别、AI智能核验等技术实现自动校验，导致线上办理时限与线下差异不大，数字化效率优势未充分体现。
在数据管理与技术融合方面，存在“重建设、轻应用”的问题。全国不动产登记信息管理基础平台已基本建成，但部分地区的数据质量不高，存在数据录入错误、信息缺失、历史数据未完全电子化等问题——某中部省份排查发现，全省不动产登记数据中，界址点坐标错误率达5.3%，权利类型标注不规范占比达8.7%，数据质量问题严重影响了平台的应用价值。同时，技术融合深度不足，区块链、大数据、物联网等新技术的应用仍处于试点阶段，未形成规模化推广。例如，区块链技术虽能实现登记信息的不可篡改与全程追溯，但目前仅在少数城市试点“区块链+抵押登记”“区块链+二手房交易登记”，尚未覆盖全部登记类型；大数据技术的应用局限于简单的数据统计，未能通过数据分析挖掘登记风险点、优化资源配置——如对虚假申请、重复登记等异常行为的识别仍依赖人工排查，缺乏智能化风险预警机制。此外，电子证照的应用范围有限，部分地区的不动产权电子证书未能得到金融机构、税务部门、司法机关的全面认可，申请人仍需打印纸质证书办理相关业务，电子证照的“一证通办”功能未能实现。
（四）特殊场景适配不足：制度供给与现实需求脱节
当代社会发展涌现出大量新型不动产交易与权利形态，而现行登记制度的供给未能及时适配这些特殊场景，导致制度适用性不足。在城乡结合部，集体经营性建设用地入市是深化土地制度改革的重要内容，但现行登记规则对集体经营性建设用地的流转登记、抵押登记缺乏详细规定——例如，集体经营性建设用地与国有建设用地的权利衔接标准不明确，流转过程中涉及的权属变更登记流程复杂，部分地区要求提交的材料达15项以上，增加了流转成本；此外，集体经营性建设用地的抵押权实现方式缺乏明确法律依据，金融机构因风险顾虑，对其抵押融资业务持谨慎态度，制约了土地资源的盘活利用。
在新型不动产领域，林权、水权、海域使用权等不动产的登记制度仍不完善。林权登记中，因林地边界与土地边界存在重叠、林权流转合同备案与登记衔接不畅，导致部分林权登记无法顺利办理；海域使用权登记中，海域使用权与土地使用权的转换标准不清晰，填海造地形成的土地在办理国有建设用地使用权登记时，需重新进行权属调查与测量，流程繁琐且成本较高。此外，随着数字经济发展，“数字不动产”（如虚拟产业园、网络店铺的经营场所权利）、“绿色不动产”（如带有碳汇功能的林地、节能建筑）等新型权利形态日益涌现，现行登记制度对这类权利的登记范围、登记要素、权利保护方式缺乏明确规定，导致其产权无法得到有效登记，制约了相关产业的发展。
在特殊群体与特殊情形的适配方面，制度供给也存在短板。例如，老年人、残疾人等特殊群体因行动不便、数字技能不足，在办理登记业务时面临诸多困难，但多数地区仅提供简单的优先办理服务，缺乏上门服务、代办服务、适老化操作界面等针对性保障措施；遗产继承中的不动产登记因涉及多个继承人、继承关系复杂，现行登记规则要求提交的证明材料繁琐——如需提供亲属关系证明、死亡证明、遗嘱公证等多项材料，部分证明材料难以获取，导致继承登记办理周期长达数月，甚至出现因材料不全无法登记的情况；此外，涉刑不动产的处置登记、破产企业的不动产登记、宅基地有偿退出后的注销登记等特殊情形，缺乏明确的登记流程与操作标准，登记机构在实际办理中往往无所适从，只能个案请示，影响了登记效率与公信力。
（五）监管体系存在短板：多元共治机制尚未健全
虽然现代不动产登记制度构建了“行政监管+社会监督+技术风控”的多元共治框架，但在实践中，监管体系仍存在短板，导致制度执行的刚性不足。在行政监管方面，存在“重事后追责、轻事前预防”的问题。自然资源主管部门的监管主要集中于登记结果的核查，对登记过程的监督缺乏有效手段——例如，对登记审核人员的履职行为、申请材料的真实性核查缺乏常态化监督机制，部分地区出现登记审核人员徇私舞弊、违规办理登记的案例；此外，行政监管的区域协同不足，跨区域不动产登记的监管责任划分不明确，对异地虚假登记、跨区域重复抵押等问题的监管存在盲区。
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