在社会监督方面，监督渠道不畅通、监督效果不明显。虽然《不动产登记暂行条例》规定权利人、利害关系人可依法查询登记信息，但查询流程繁琐——部分地区要求提交身份证、利害关系证明等多项材料，且仅能在登记机构现场查询，线上查询功能未全面开放；此外，异议登记、更正登记的办理周期较长，多数地区异议登记的办理时限为7个工作日，更正登记为15个工作日，过长的办理周期导致社会监督的及时性不足。同时，社会公众对不动产登记制度的了解程度较低，多数人不清楚自己的权利与监督途径，导致社会监督的参与度不高，难以形成有效的监督约束。
在技术风控方面，技术手段的监管作用未充分发挥。全国不动产登记信息管理基础平台的风险预警功能不完善，未能实现对登记全流程的实时监控；部分地区的系统缺乏对异常申请行为的自动识别功能，对同一申请人短期内多次办理登记、登记地址异常、申请材料重复上传等风险点，无法及时预警；此外，技术风控与行政监管、社会监督的衔接不畅，系统识别的风险信息未能及时传递给监管部门与社会公众，导致风险无法得到及时处置。
二、当代不动产登记制度的优化路径
（一）细化产权界定规则：构建全场景权属认定体系
借鉴秦代“全要素覆盖、精准化界定”的登记逻辑，针对特殊不动产的权属模糊问题，加快完善产权界定规则，实现登记规则的全场景覆盖。在农村宅基地登记方面，制定历史遗留宅基地权属认定细则，明确“一户多宅”“面积超标”“无证房”的登记标准：对于符合分户条件但未分户的“一户多宅”，允许通过分户登记确权；对于面积超标的宅基地，按照“超标部分有偿使用、自愿退出给予补偿”的原则，分类办理登记；对于历史遗留无证房，经核查符合规划、不侵犯公共利益的，简化审批流程，凭宅基地使用权证明、房屋建设证明等材料办理登记。同时，建立宅基地登记信息与户籍信息的联动机制，通过数据共享自动核验“一户一宅”标准，提高登记效率。
在城镇住宅小区公共配套设施登记方面，细化产权界定标准，明确各类配套设施的权属归属：对于规划用于业主共有且未计入公摊面积的架空层、绿地、道路等设施，直接登记为业主共有；对于人防工程，明确其产权归国家所有，由人防部门统一管理，登记机构在不动产登记簿中注明“人防工程”属性；对于地下车库，区分“专有车位”“共有车位”“人防车位”，分别制定登记规则——专有车位凭规划许可、购房合同等材料办理单独登记，共有车位登记为业主共有，人防车位不予办理产权登记，仅登记使用权。同时，要求开发商在申请房屋首次登记时，一并提交公共配套设施的清单与权属说明，登记机构在登记簿中明确标注，从源头防范权属纠纷。
在林权、海域使用权与土地使用权交叉领域，建立统一的登记标准与权利衔接机制：制定林权与土地使用权边界重叠的认定办法，通过实地勘测、权属协商等方式明确边界，避免重复登记；规范海域使用权与土地使用权的转换流程，填海造地形成的土地，凭海域使用权注销证明、规划许可等材料，直接办理国有建设用地使用权登记，无需重新进行权属调查；建立林权、海域使用权、土地使用权的统一登记信息平台，实现三类权利登记数据的互联互通，提高权利衔接效率。
（二）打破跨部门协同壁垒：构建“信息共享+流程协同”机制
传承秦代“分级管理、闭环监督”的治理框架，以数字化改革为抓手，打破跨部门协同壁垒，实现登记服务的高效化。在信息共享方面，推动建立全国统一的不动产登记信息共享平台，明确各部门的信息共享责任与义务——将公安部门的户籍信息、民政部门的婚姻状况信息、住建部门的交易备案信息、税务部门的缴税信息、法院的查封裁定信息等纳入共享范围，制定统一的数据标准与接口规范，实现数据实时更新、双向互通。同时，完善信息共享的安全保障机制，通过数据加密、权限管理、日志追溯等技术手段，保障共享信息的安全性与保密性；明确信息使用边界，规定各部门仅能出于法定职责使用共享信息，严禁用于其他用途，保护权利人隐私。
在流程协同方面，深化“一窗受理、并行办理”改革，重构跨部门业务流程。将不动产交易、缴税、登记等业务整合为“一件事”，设立综合服务窗口，实现“一次申请、一套材料、一窗受理、并行办理”。优化流程设计，将原来的“串联办理”改为“并行办理”——申请人提交材料后，综合服务窗口将信息同步推送至住建、税务、登记等部门，各部门同时开展审核、缴税核算、登记审核等工作，限时办结后统一反馈结果。此外，建立跨部门协同考核机制，将信息共享及时性、流程衔接顺畅度、群众满意度等指标纳入各部门绩效考核，对协同不力、推诿扯皮的部门进行追责，保障协同机制落地见效。
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